Делимся опытом

Сегодня вопрос предпроектной проработки в девелопменте стал куда менее сложным, чем был еще лет 5-7 назад. В публичном доступе появились кадастровые карты, у большинства территорий Московской области, например, действуют правила землепользования и застройки, есть удобнейшие государственные услуги, позволяющие очень быстро собрать ключевую информацию об участке, чтобы понять хотя бы поверхностно - можно ли на нём что-то построить.
Думаю, что если потратить несколько недель за компьютером, даже неспециалист сможет собрать первичные данные о своей земле, а если не сможет, то в той же Московской области можно обратиться в центр содействия строительству и получить там базовую градостроительную проработку совершенно бесплатно.
Именно с такого исследования должна начинаться предпроектная проработка. И сегодня попробуем разобраться, на что стоит обращать внимание в первую очередь.
Начать стоит с выписки из ЕГРН.
В этом документе отражаются основные характеристики земельного участка: его адрес и кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, владелец участка и имеющиеся обременения и ограничения.
В первую очередь нужно проверить права собственности на участок и зарегистрированные обременения. Например, если участок передан в аренду, находится в залоге или на него наложены ограничения в виде ареста или ограничения на регистрационные действия, то даже собственник не всегда что-то может сделать с этим. Большую часть этой информации можно получить даже не будучи собственником участка. Исключение - это ФИО собственника, если это физическое лицо. Такую информацию может получить только он сам, представитель по доверенности или гос. органы.
Во-вторых, смотрим на категорию земель. Так, например, на землях лесного фонда невозможно возводить капитальные объекты, да и любое другое строительство возможно только на небольшой части участка с отдельного разрешения лесничества. Земли промышленности не подходят для ИЖС, а земли сельхоз. назначения не подойдут для завода, и так далее. Изменение категории земель для участка дело очень долгое, обычно дорогое и не всегда возможное.
Следующий важный пункт выписки - это вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ). Именно он окончательно регламентирует, что можно строить на данной земле, а что нет. Хотя, если участок находится в собственности государства и выдан в аренду, то цели использования должны также указываться в договоре аренды.
На данный момент существует единый реестр видов разрешенного использования, однако огромное количество участков имеют ВРИ, не соответствующий в полной мере стандартным формулировкам. Это не является большой проблемой - особенно для собственника земли, ведь смена ВРИ для него выполняется за 5 рабочих дней простым обращением в МФЦ. А вот смена вида использования для арендованных у государства участков или для земли, находящейся в бессрочном пользовании, это уже задача со звёздочкой, даже если целевой ВРИ есть в правилах землепользования и застройки для зоны, где находится участок.
Для более точного финансового планирования полезно знать кадастровую стоимость земли, ведь именно от этого показателя зависит размер земельного налога для земли в собственности или размер арендной платы для арендуемого участка. Важно помнить, что кадастровая стоимость участка обновляется раз в 2-5 лет, в зависимости от его расположения, а так же при смене категории земель и иногда - вида разрешенного использования.
Если права собственности на участок устанавливались после 2008 года, то скорее всего в выписке будут координаты границ участка. К сожалению, не все участки их имеют и в таком случае стоит привлечь кадастрового инженера для их проверки или установления. В этой процедуре есть риск споров с соседями относительно общих границ и тогда возможность нормального использования участка для целей строительства, например, будет крайне затруднена.
Если вам повезло и границы участка указаны, то в выписке также могут быть приведены пересечения участка с различными зонами с особыми условиями использования территории. В их число входят, например, охранные зоны водных объектов, инженерных сетей, дорог и т.п. И вот здесь стоит копать глубже - не все такие зоны имеют одинаковые ограничения в использовании. Например, в охранной зоне ЛЭП нельзя ничего строить, но можно организовать проезды и парковку при некоторых условиях, а вот наличие зоны подтопления на части участка ограничивает вас только в некоторых видах построек (например, нельзя делать ничего, что может быть опасно для природы в случае размытия в паводок).
Стоит отметить, что отсутствие упоминания таких зон в выписке не означает, что они не пересекаются с участком. К сожалению, такая информация не всегда оперативно отражается в кадастре или имеет ошибки в координатах. Более точные сведения здесь могут дать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или инженерно-геодезические изыскания.
Ну и напоследок разберёмся где эту самую выписку можно получить. Во-первых, можно зайти на сайт Росреестра, зарегистрироваться там в личном кабинете с вашей записью на Госуслугах и за небольшую плату заказать выписку там.
Во-вторых, если вам требуется проверять много объектов и вам за это платят, то там же на сайте Росреестра можно приобрести пакет из 100 или более выписок, однако с 2025 года это стало довольно дорогим удовольствием, но при большом количестве запросов становится выгоднее, чем оплачивать отдельно каждую.
В-третьих, зная кадастровый номер можно заказать выписку в МФЦ и получить её в свой личный кабинет на гос. услугах.
Кроме того, выписки часто предоставляются сервисами вроде Спарка.
Ну и не стоит забывать о том, что большую часть данных, содержащихся в выписке можно получить бесплатно онлайн через сервис Росреестра "сведения об объекте недвижимости в режиме on-line", через сервисы национального портала пространственных данных nspd.gov.ru (в т.ч. на публичной кадастровой карте) или онлайн приложения вроде KadastrRu.
Ну, а если вы ограничены во времени и хотите получить более глубокую проработку, всегда можно обратиться к нам в агентство "Склад и завод" и получить услугу градостроительного анализа земельного участка.